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不动产抵押权的善意取得
点击次数:8882 来源:均信法律部 苏子木 更新时间:2011/10/19 11:52:20

  明晰概念

  善意取得,指受让人以财产所有权转移为目的,善意、支付相应合理的对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产,又可适用于不动产。善意取得既适用于所有权,又可适用于其他物权,包括用益物权和担保物权。善意取得基于占有的公信力,旨在维护交易安全。

  善意取得的条件:第一,受让人须是善意的,不知出让人是无处分权人。第二,受让人支付了合理的价款,不能以不符合市场规律的价格作为交易基础。第三,转让的财产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备,否则不构成善意取得。

  善意取得与可追认的无处分权人处分财产行为有别。善意取得制度中出让人与可追认的无处分权人处分财产行为中的出让人均是无处分权人,故善意取得是无处分权人处分财产行为的特别规定。善意取得中的受让人是善意第三人,善意取得行为自始有效,无需权利人追认。可追认的无处分权人处分财产行为中的受让人非善意第三人,其知出让人无处分权仍受让财产,故该行为是可追认的行为。权利人追认的,让与行为自始有效;权利人不追认的,让与行为自始无效。

   经典案例

  2008年1月1日郭某向某商业银行申请抵押贷款100万元,并由某担保公司提供连带责任保证担保,赵某以其房产向担保公司提供抵押反担保,办理了抵押登记,抵押权人为某担保公司,并履行了相关程序,2008年1月26日由商业银行放款100万元,期限为一年。2009年1月25日该笔贷款到期,银行经多次催缴,郭某仍不履行还款义务,遂商业银行要求担保公司承担连带保证责任。2009年1月29日担保公司代替借款人郭某偿还贷款100万元。2009年2月1日向某区人民法院提起民事诉讼,请求借款人偿还借款100万,如不能偿还请求法院拍卖、变卖抵押房产,并以其价款优先受偿。2009年5月11日,该案进入执行程序期间。2009年6月22日,张某诉依据2007年6月18日已经生效的某区人民法院作出的确认该抵押房产属张某所有的确权判决,诉至某区人民法院,请求确认抵押合同无效及抵押权无效。并提出执行标的异议请求人民法院执行局中止执行程序。

  分析启示

  本案赵某以张某房产提供抵押反担保系无权处分行为,赵某与担保公司所签订的抵押合同属效力待定合同。无权处分是指无处分权人以自己名义擅自处分他人财产。依合同法的规定,无权处分行为是否发生效力,取决于权利人追认或处分人是否取得处分权。由于权利人拒绝承认,合同被宣告无效。

  善意取得制度主旨是指财产所有权人将其财产让与他人占有时,如果占有人又将财产转让第三人,则财产所有权人只能请求占有人赔偿损失,而不得向第三人请求返还财产。这一原则的发展演化成为现代民法的善意取得制度。所谓善意取得是指无权处分他人财产的让与人将其不法占有的他人财产交付与买受人后,如买受人取得该财产时是出于善意,则买受人取得该财产所有权,原财产所有人不得要求受让人返还财产。善意取得制度是现代民法中的重要制度,是对所有权保护与交易安全维护的价值衡量后的最终取向,即以维护物权的交易安全优先于物的所有权保护,设立的目的是有利于维护正常商品的交换秩序的稳定。善意取得制度的实施必须依赖物权变动的公示和公信原则为支撑。物权的产生、变更、消灭须以一定方式表现出来,即不动产以登记,动产以交付的方式公示,称为物权公示原则。物权的公示原则与物权的公信原则互为关联,物权变动一经登记和交付,即使登记或交付的内容所表现的与真实物权状态不符,也不影响物权变动的效力,即物权公信原则。因为,如果不确认物权的公示、公信原则,在进行物权交易时就必须首先查明权利的真实状态,这样必将加大物的交易成本和风险,制约了商品经济的发展。因而,在物权变动中确定了公信原则,交易双方只信赖交付与登记所公示的权利状态,从而推定物权权利人。但实施这一原则有时必须以牺牲真正权利人利益为代价,为了促进商品交易,法律人对物权的保护采取“两权相害取其轻”,这是法律最终的选择,从而确定了善意取得制度的建立。我国民法中对善意取得制度的确立经过了一个逐步认可和完善的过程。2007年10月1日施行的《物权法》第106条最终完整地确定了善意取得制度,其中该条第三款还确定了其他物权的善意取得制定,填补了此项法律空白。根据“物权法定”原则,物权包括所有权、用益物权和担保物权,担保物权中的抵押权属法定物权,可参照善意取得规定执行,为本案的处理提供了具体的可操作性法律依据。

  对照本案,赵某系无处分权人,担保公司社基于房产权证登记的所有权人系赵某这一公示的公信力而接受抵押设定,并基于抵押担保而向郭某发放贷款,可推定担保公司设立抵押时系出于善意,并以对等的方式实施贷款交易,可视为“以合理的价格转让”,因为担保公司的抵押权的取得是有代价的,有偿的,担保公司贷款之后,要承担不能收回借款的风险,而要降低风险的发生,抵押担保是重要的化解风险手段。同时,担保公司已办理了房产抵押登记手续,产生了抵押效力。因此,担保公司享有的抵押权符合法定善意取得的所有条件。另外,关于担保公司在设立抵押过程中是否存在过失,从而认定其善意取得抵押权是否成立的问题。笔者认为房产抵押登记部门应负有审查义务,其作为行政部门应基于保障当事人合法权益的宗旨,应进行严格的审查。而担保公司在办理抵押登记过程中并不承担瑕疵责任,其只负责对标的物进行实物价值估价,以确定抵押物价格作为借款额度参考。根据物权公示、公信原则,某信用社完全可以信赖登记的法律效力,除非有相反的证据否定。且放贷时对标的物的估价也仅限于抵押物的价值评定,而非审查财产的权利的真实状态。除非实际权利人明确向担保公司提出了异议,否则应推定某信用社为“善意”设立抵押权。况且,实际权利人张某怠于办理产权登记,最终产生对其不利的后果,张某存在过错,张某本应承担责任。本案确定担保公司取得抵押物权后,真正权利人张某的利益将面临损失,张某需向侵权人郭某主张赔偿。

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