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担保机构在办理房产抵押登记中存在的障碍
点击次数:3497 来源:均信风险部 史文华 更新时间:2011/3/25 9:23:15

  1995年《商业银行法》规定,商业银行发放贷款可要求借款人提供担保,很多中小企业因为难以提供银行认可的担保而无法获得贷款,即存在着担保难的问题。中小企业信用担保机构的出现较好地缓解了担保难的问题,分担了银行信贷风险,促进了中小企业贷款的顺利发放。担保机构出于自身风险防范的需要,也会要求企业向担保机构提供担保,即反担保。根据1995年《担保法》的规定,担保机构为借款人向银行提供担保的,可要求借款人提供反担保。然而担保机构在办理反担保手续时,却又出现了抵押难的问题。

  担保法规定的担保方式包括保证、抵押、质押、留置和定金,其中应用最广泛的方式是抵押,而在各种抵押资产中,房产又是最优良的抵押物。但在实际操作过程中像股权、林权、矿权、收款权这些灵活的担保方式,时常因制度或登记机关行政等原因难以办理抵质押登记,就是最普通的房产抵押,在办理抵押登记过程中也是障碍重重,这不但影响了企业贷款的顺利发放,同时也给担保公司带来了风险隐患。主要表现在:

  一、房地产抵押登记机关不统一

  从世界各国立法看,房地产登记机关的设置,应遵循两大规则:一是登记机关的司法性质,二是登记机关的统一性。房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致,但基本上都是由房地产登记机关统一办理登记事宜。如德国的房地产登记机关为地方法院设立的土地登记局;美国和瑞士的房地产登记机关为各州地方法院;我国解放前地方法院一度也承办房地产登记。上述登记机关均属于司法机关的范畴,其登记行为属于司法行为,具有极强的法律效力。我国《担保法》第42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定,其中第一项为“以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的”,登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门”,这里之所以授权县级以上地方人民政府规定房地产等建筑物抵押的登记部门,是为了与《城市房地产管理法》第61条第一款的规定保持一致,以维护法律的统一性。而《城市房地产管理法》第61条第一款之所以未明确规定城市房地产抵押的登记部门,是因为全国各地实行的房地产管理体制不尽一致,这样就使各登记机关无章可循,各行其事,极大地影响了抵押登记的效率,使担保公司在落实房产抵押登记过程中走了很多弯路。举个例子,哈市市区内不同地区的房产在办理抵押登记时所受理的登记部门也不尽相同。大致可分为以下三种情况:一是,道里区、道外区、动力区的房产抵押登记均需要到哈市房地产交易中心办理。二是,南岗区、香坊区的部分房产如若划分到开发区范围内就必须要求到开发区房地产交易中心去办理抵押登记手续,未划分的仍需到哈市房地产交易中心办理。三是,松北区的房产必须到松北区房地产交易中心去办理抵押登记。有些区域甚至出现权属划分不明确的现象,往往造成一处房产不知该到哪个房地产交易中心去办理抵押登记的局面。对此,统一抵押登记机关是必要的,登记机关统一后不仅利于登记机关自身的统筹管理,同时也便于登记项目的迅速、安全办理,提高抵押登记的效率,规范抵押登记程序,更方便于广大人民群众。

  二、权利价值设定要求不合理

  不同地区在房屋他项权利价值设定方法上也不尽相同。一般情况下,在设定他项权利价值的时候只要抵押人及他项权利人共同协商签订财产价值协议书,登记机关就可以直接认定抵押房产的权利价值,无需到相关评估部门进行评定,更不可以利用职权强制收费或指令当事人到其指定的评估机构进行资产评估,损害抵押当事人利益。但在当前的房地产抵押登记过程中,存在着种种不合理的现象,其中房地产抵押登记机关不适当地行使公权力,造成对私权利的侵犯就是主要表现。很多县区的抵押登记部门在办理抵押登记确定他项权利价值的时候必须到其指定的评估部门进行评估,且评估费较高,特别是土地抵押的项目,一般土地面积较大,评估下来费用相对高昂,很多中小企业因承受不了大额的评估费而无法为其资产办理登记手续,失去了融资的机会,错失了商机,甚至导致经营失败。

  三、登记机关责任制度建设不完善

  建设部《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任”。可见登记机关因违反法定职责、法定程序造成抵押登记无效给当事人造成经济损失的,应依照《国家赔偿法》的规定给予行政赔偿,并可根据责任的划分追究相关登记办证人员的责任。登记机关必须加强自身责任制度建设,如果因登记机关的过错,给登记申请人办理了抵押登记,并由此造成损失的,登记机关及相关人员应当承担赔偿责任。而不应该把责任推给抵押当事人自行承担,对于把公证作为登记要件或者前置程序的抵押项目,因公证错误而致损害赔偿,应明确相关责任。

  四、余额再抵押无法办理

  《担保法》第三十五条,“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分”。很多企业融资主要靠不动产抵押,可是在实际操作中,登记机关要求每项不动产只能抵押一次,余额部分就很难再次办理抵押贷款了。在首次抵押中由于金融机构、担保机构风险防范原因或企业自身需要,抵押所贷到的款项一般是不动产估值的一半左右,甚至更低,当企业再需要用钱时,即使金融机构和担保机构同意对原有抵押资产的余额再次设定抵押,但登记机关却不予办理,使中小企业无法有效地利用固定资产进行融资,企业财产价值也得不到充分利用。《担保法》的相关规定指引,没有得到相应的落实。

  五、抵押登记程序亟待规范

  财产抵押登记在一定意义上来说是个程序问题,即国家登记机关对真实、合法的抵押权经过审查后记入登记簿册而成就其物权变动效力的过程。因此,登记程序非常重要。但是轻程序的错误思想仍然广泛存在,并缺乏对程序公正的独立价值的认识,其实体现公平与效率价值的登记程序没有得以体现。在财产抵押程序方面,我国目前的状况是登记程序无统一标准、登记机关随意性极强、效率低下。登记程序应该在保证登记正确的前提下,尽量简约登记环节,使其简明、高效、统一。登记机关在进行不动产抵押登记时必须在一定的法定期限内完成,而不是主观任意决定登记完成过程的长短,只有这样才才可以使当事人的正当权利尽快地得到法律承认,缩短权利人的权利期待期间,减轻当事人为登记所必需的时间、经济成本,这在市场经济中体现的是尤为重要的。

  最容易办理的房产抵押登记都面临着这样或那样的障碍,其他资产登记可想而知。中小企业可供抵押的资产本来就少,在资产抵押登记过程中所面临的人为障碍无疑加重了企业融资难题。

  2006年11月国务院在《关于加强中小企业信用担保体系建设的意见》中明确指出:“第十一条担保机构开展担保业务中涉及工商、房产、土地、车辆、船舶、设备和其他动产、股权、商标专用权、专利权等抵押物登记和出质登记,凡符合要求的,登记部门要按照《中华人民共和国担保法》的规定为其办理相关登记手续”,“第十二条登记部门要简化程序、提高效率,积极推进抵押物登记、出质登记的标准化和电子化,提高服务水平,降低登记成本。同时,担保机构办理代偿、清偿、过户等手续的费用,要按国家有关规定予以减免。在办理有关登记手续过程中,有关部门不得指定评估机构对抵押物(质物)进行强制性评估,不得干预担保机构正常开展业务”。希望各地方政府和相关登记部门能够严格按照国家法律和政府政策法规开展工作,在实践中不断完善抵押登记制度,真正做到登记环节简明、高效、统一。

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